城市地價，增幅緣何放緩
――今年上半年我國城市地價走勢特點分析
中國土地勘測規劃院地價所所長 鄒曉雲
據中國城市地價動態監測系統分析的資料，今年上半年我國城市地價水準繼續保持小幅增長趨勢，但增幅放緩。上半年全國城市地價綜合增長率為1.50％，與2005年同期2.14％相比，下降了0.64個百分點。其中，商業平均地價增長率為1.42％，居住平均地價平均增長率為1.63％，工業平均地價平均增長率為1.16％。從總體上看，有以下特點：
一是商業、居住地價增長率的下降幅度較明顯，而工業地價增長幅度有較大提升。與2005年同比，商業地價下降了0.44個百分點，居住地價下降了1.16個百分點，而工業地價同比上漲了0.56個百分點。從去年開始，宏觀調控政策重點在商業經營性房地產開發上，雖然房價沒有按照預想的那樣調整，甚至在今年第一季度有迅速增長的勢頭，但是房屋交易量下降，從而引發開發商對土地需求的減少，土地交易競爭趨緩。儘管一些城市的個別地塊交易價很高，但是並沒有反映出整體地價有大幅上漲的狀況。但是，工業用地需求開始有所增加，加上部分工業信貸政策放鬆，促使工業地價漲幅有所增加。特別是對非過熱行業和弱勢產業及中小企業採取較為寬鬆的信貸政策和土地供給政策，促使土地供求關係和價格發生結構性變化，工業地價有增加態勢。工業用地應該引起重視，在城市化過程中，由於工業用地成本相對較低，城市的擴展大都以工業用地先行，以後通過各種途徑轉變用途，出現“農地――工業用地――居住用地或商業用地”的擴張模式。工業用地價格適當提高，可以在一定程度上抑止農地的佔用。
二是東南區地價增幅最低，西北區地價增幅較高，但是各區域地價增長差異不大。上半年各區域城市平均地價東南區的地價增長率最低，僅為0.56％，而地價水準較低的中南區、西北區則地價增長率較高，分別為2.94％和1.86％。其他區域地價增長率基本持平，其中華北區地價增長率為1.29％，東北區為1.11％，西南區為1.17％，均低於全國平均水準。與2005年上半年同期相比，西南、東南和東北區域地價增長率均有所回落，其中西南區回落2.49個百分點，東南區回落2.04個百分點，東北區回落0.62個百分點；華北、西北和中南區域地價增長率同比上升，其中華北區上升0.12個百分點，西北區上升0.64個百分點，中南區上升0.76個百分點。這一情況反映了宏觀政策對市場相對發達的地區敏感，而對不發達地區較遲鈍。也同時反映了不同地區用地結構和發展方向的差別，不發達地區主要以基礎設施建設和工業用地為主，用地彈性和價格彈性均較小，所以對調控政策較為不敏感。說明宏觀政策還是應該區分地區差異，針對性更強一些，這樣效果會更好。
三是長三角地區商業、居住地價出現負增長態勢，京津地區地價漲幅遠高於長三角地區和珠三角地區。上半年長江三角洲地區城市綜合地價增長率最低，僅為0.21％，低於全國1.50％的總體地價增長率，較2005年上半年同期下降了3.02個百分點，是三大重點地區中地價增長率最小，漲幅回落最大的地區，該地區商業、居住地價首次出現了負增長；珠江三角洲地區的綜合地價增長率為1.62％，較上年同期下降了0.49個百分點；京津兩市2005年綜合地價增長率為2.19％，較上年同期上升了1.25個百分點。長三角地區一直是我國經濟增長最快地區之一，在去年被作為宏觀調控的重點對象，市場調整已經先行一步，今年上半年仍然保持謹慎的增長狀態。加上該地區區域合作和發展框架正在逐步走向成熟，市場一體化也在不斷形成，城市之間的競爭已經開始緩和，經濟發展出現了理性穩步的局面，對土地的需求也相對減少，地價出現了回落的情況。相反，京津地區經濟繼續快速增長，隨著奧運會、北京新的城市規劃、天津新區發展規劃等因素，各類建設用地的需求在2005年的基礎上繼續增加，促使地價持續上漲。客觀上為該地區城市地價水準提供了持續上升的空間。
四是雖然居住地價漲幅回落較明顯，但是其增長率仍然最高，商業次之，工業最低。今年上半年的全國居住地價增長率為1.63％，商業地價為1.42％，工業地價為1.16％。雖然居住地價增長率出現了一定幅度的下降，但在各類用地價格中增長率仍為最高者。可以看到，居住地價在整體地價中的貢獻率較高，居住地價上漲一定程度上可以造成城市整體地價的上漲。從整個經濟發展結構看，房地產開發經濟已經偏離了正常軌道，居住地價過高，會影響土地作為住房公共資源的嚴重分配不公平，會引發社會危機，重點對房地產開發市場進行調控是必須的。政府作為宏觀調控部門，應該更多地把政策目標設定在公眾利益上，防止關係到民生利益的居住用地價格上漲過快。
五是地價上漲幅度低於房價上漲幅度。根據國家統計局發佈的資料顯示，2006年1～5月，房地產開發投資累計完成5658億元，同比增長21.8％，商品住房銷售價格同比上漲6.1％。儘管房價過快上漲趨勢得到一定的控制，但從主要監測城市地價變化情況來看，地價漲幅明低於房價2.6個百分點，房價漲幅明顯高於地價。這一情況反映，在宏觀調控政策出臺後，已經明顯地對土地開發市場產生影響，一些開發商購買土地的欲望已經大大減弱。但是對房屋銷售市場影響不大，房屋價格依然堅挺。可以說明在房地產開發流程中還存有大量的土地，其中包括囤積的房屋（事實上也是間接囤積的土地），還可以支撐這個房屋市場。主要由於這些土地和房屋集中在為數並不多的開發商階層，已經構成了一種對土地的壟斷。因此，我們還應該繼續改革我們的土地供應制度，限制開發商一次性長時間、超量掌握土地，限制開發商利益集團對土地利用規劃（如社區規劃）的控制權，減少開發商利益集團對公共土地資源壟斷，使土地市場更加公平、公開和開放，抑止地價上漲過快。