住宅需求動向調查96年第2季
民國96年第2季信心分數出現反轉跡象，本季臺北市縣與中南部有明顯差異。臺北市縣明顯較中南部悲觀，臺北市綜合房價信心更是自92Q3以來首次低於100分。整體對未來房價信心不足，而議價空間增加，顯示消費者信心出現鬆動。
已購屋者單價上漲、房價所得比增加，特別是臺北市更首度達到10倍，購屋負擔沉重，反映出已購屋者購買面積低於預期，以及支付價格超出預算之比例增加。租屋者購屋時程拉長至五年內，且願付價格與市場價格出現落差，可能使住宅市場長期購屋需求缺乏足夠支撐，值得密切觀察。
壹、 綜合結論
房價信心分數：對未來信心明顯不足、臺北市綜合信心分數自92Q3以來首次低於低於100分。
已購屋者：換屋自住需求增加、北部購屋負擔沉重、購買面積小於預期與價格超出預算者比例增加。
購屋搜尋者：綜合房價信心小幅減少、臺北市近期與未來房價信心分數均低於100分。
租屋搜尋者：租金看漲、購屋時程拉長、臺北市購屋預算增加、臺北市縣不願購屋者增加。
貳、 已購屋者需求
一.全國住宅需求狀況
(一)購屋動機：換屋自住需求增加，改善居住環境為主要自住購屋動機，賺取價差與出租經營之投資者比例拉近，房價越高區位重要性增加，投資者七成三擁有二至三戶
本季購屋動機整體出現變化，但長期而言，購屋動機需求分配比例無大幅度變化，首購自住仍是市場主流需求，投資需求仍處於91Q2以來之相對高點，惟本季可能受到銀行對投資者放貸條件趨嚴影響，讓投資需求大幅減少，僅臺北市(20.2%)與高雄縣市(21.2%)超過兩成。而房價的攀升，也讓以屋換屋之換屋者較首購者，處於自住市場中相對有利之位置，使得換屋需求增加。自住購屋動機近五成為改善居住環境，賺取價差與出租經營之投資比例拉近，且七成三持有二至三戶。購屋主要決定因素受到房價的攀升，以及房屋之昂貴性影響，價位為首要考量，惟臺北市價格與區位並重。
(二)購屋類型：
(1)北部以中古屋為主，中南部以新成屋為主，中古屋平均屋齡較上季增加為14.9年，自住者有四成之新成屋需求，台中縣市投資預售屋比例達五成
依趨勢觀察，本季新成屋需求自93Q1後首次達四成以上，顯示隨著房價的攀升，新成屋需求與中古屋需求為市場上兩個主力產品之趨勢日漸明顯。其中，北部以中古屋需求為主，中南部以新成屋為主，惟臺北市縣市與台中縣市預售屋需求皆近兩成。中古屋平均屋齡增加至14.9年。自住者部分，新成屋需求為主，約四成左右；投資者部分，多為中古屋需求，但台中縣市五成以預售屋需求為主。將購買類型與購屋動機相對應後，可以發現自住者以改善居住環境為主要動機，反映在本季新成屋需求的增加。投資者以出售賺取價差為主，對房價較高之臺北市傾向採用舊屋改裝方式，或是購買預售屋，而部分房價較低縣市，本季投資者持續以新成屋為主要需求。
(2)購屋後整體居住條件明顯變好，抵換順序依序為屋況、鄰裏環境、房屋面積、距市中心距離
購屋後整體居住條件七成以上變好，且比例較上季增加，各地區中，以高雄縣市比例最高(85.6%)，桃竹縣市最低(72.6%)。抵換順序依序為屋況、鄰裏環境、房屋面積、距市中心距離。
(3)購屋面積平均面積為36.4坪，購屋者實際購買面積小於規劃面積15%以上的比例佔19.2%
就全國各地區已購屋者平均購屋面積增加為36.4坪，需求分佈與上季相似。而每人平均居住面積微幅增加為14.2坪，且集中於9-12坪(48.5%)。各地區中，以高雄縣市的居住面積最大(18.5坪)，臺北市最小(11.6坪)。已購屋者實際購買面積小於規劃面積15%以上的比例較上季增加至19.2%，而臺北市高達31.3%，顯示相當比例購屋者無法實現其購屋理想。
(4)台中縣市平均房廳衛數較多，而公設比集中於5%以下就全國各地區已購屋者購買房屋之房廳衛數來看，台中縣市較多。各縣市公設比集中於5%以下，以中南部所佔比例較大，而高雄縣市公設比大於26%之比例增加，可能與本季高雄縣市高層大樓需求增加有關。
(三)購屋價格：平均總價為578.9萬元，平均單價為17.9萬元/坪，實際購買價格超出預算16%以上的比例佔35.9%
3. 購屋價格：平均總價為就全國已購屋者之購屋總價來看，平均為578.9萬元，平均單價為17.9萬元/坪，較上季與去年同季增加，並由北向南遞減，臺北市單價最高，平均31.6萬元/坪。購屋總價分散程度增加，各地區中，臺北市高價產品比例居各縣市之冠，其他縣市則以900萬元以下為主。實際購買價格超出預算16%以上的比例佔35.9%，過度消費情況增加。78.9萬元，平均單價為17.9萬元/坪，實際購買價格超出預算16%以上的比例佔35.9%。
(四)議價及搜尋：議價空間增加，高雄縣市5.9%最低，臺北市購屋者搜尋較有效率
4. 整體來說，本季議價空間增加至9.2%，以台中縣市議價空間較大(11.1%)，桃竹縣市議價空間最小(7.7%)。在搜尋部分，整體搜尋期間減少，而看屋數增加，臺北市購屋者購屋搜尋時間較短(5.0月)，但看屋間數居高，顯示本季臺北市購屋者搜尋似乎較有效率。
(五)購屋消費偏好與負擔：購屋負擔未獲明顯改善，購屋負擔臺北市最高，桃竹縣市較低
房價所得比與貸款負擔率處於長期之相對高點，貸款成數分配呈現相對穩定，加上所得相對房價的上漲速度較慢，購屋者購屋負擔增加的情形，並未獲得明顯之改善。整體來說，以臺北市負擔最重(9.9倍, 40.4%)，桃竹縣市負擔稍緩(5.6倍, 27.7%)。
(六)遷徙距離：高雄縣市外來客源增加，高雄縣市近五成規劃與購買地區不同
臺北市與桃竹縣市為外來人口遷入較多之地區，佔22.1%、20.7%。同縣市且同鄉鎮市區遷入者，以臺北縣與桃竹縣市之57.7%、58.5%居多，而高雄縣市可能受到捷運、高鐵通車與房價相對較低等因素，外來客源相對較上季增加，為唯一增加之地區。規劃與實際購買地區在同縣市同鄉鎮市區之比例增加，台中縣市最高(64.3%)，而高雄縣市則有48.7%之購屋者，規劃地區與購買地區不同。
(七)購屋者屬性：每屋平均居住人數為3.4人，夫婦與未婚子女同住者增多，購屋年齡為37歲，教育程度以大專居多，家庭平均月收入集中於3~9萬元之間，平均換屋時間為11.2年，各地區換屋時間均較上季縮短
購屋者屬性部分，桃竹縣市平均居住人數最高(3.6人)，高雄縣市平均2.9人最低。夫婦與未婚子女同住比例較上季增加，佔43.8%。高雄縣持續有較高比例之單身人口購屋，佔20.1%。購屋者平均年齡降低為37歲，桃竹縣市與高雄縣市較受到年輕購屋者之歡迎。購屋者之職業以民間機構、職員居多，且負責人以臺北市較多，佔17.5%。而教育程度以大專居多，臺北市購屋者研究所學歷者較多。家庭平均月收入則集中於3~9萬元。前屋居住年數減少為11.2年，換屋時間縮短為10.4年。
(八) 房價信心分數：綜合信心分數北部低於中南部，以桃竹縣市信心分數99.73分最低，台中縣市信心分數113.33分最高
就全國各地區已購屋者之房價信心綜合分數，整體來說屬樂觀，但處於向下盤整階段，且北部低於中南部。各地區中，以桃竹縣市的信心分數99.73分，延續上季依舊最低，偏向保守；台中縣市的信心分數113.33分最高，顯示相對於臺北市，房價較低的台中縣市，仍有一定之補漲空間。
二.各地區分析
(一)臺北市：信心分數大幅下降、購屋負擔最重、投資需求減少
本季臺北市已購屋者整體需求動向呈現樂觀但向下修正之狀態。房價所得比近十倍，貸款負擔率首度達到四成，但議價空間相對穩定，顯示購屋者購屋負擔沈重。房價的攀升，反映在預售屋需求的增加，且較有利於換屋之購屋者，而銀行對投資放貸趨嚴，使得投資需求減少，而臺北市購屋者市場過熱情況是否能因此稍緩，值得後續觀察。
(二)臺北縣：信心分數下降、換屋自住與預售屋需求大幅增加
本季臺北縣的住宅市場需求狀況，整體來說，房價信心分數尚屬樂觀，但處於下修盤整階段。而房價持續上漲，房價所得比與貸款負擔率處於相對高點，購屋者壓力依舊沈重，而此情況在本季則反映在換屋自住需求與預售屋需求的大幅增加。
(三)桃竹縣市：綜合信心分數低於100、房價所得比持續下降，但貸款負擔率增加
本季桃園新竹縣市已購屋者信心分數低於100分，處於保守且相對穩定狀態，對未來房價信心不足。雖然房價稍降，房價所得比持續下降，但貸款負擔率增加，貸款成數降低，顯示購屋者購屋負擔仍重。購屋類型與市場類型需求呈現相對穩定。惟透天別墅需求有較大幅度的變化，可能與近來桃竹地區市郊較多之透天別墅之造鎮推案有關。
(四)台中縣市：綜合信心分數為相對穩定、議價空間增加、搜尋期間與看屋數增加
台中縣市本季住宅需求，綜合信心分數為相對穩定，房價與房價所得比下降，但房價所得比與貸款負擔率仍處相對高點，購屋負擔未有減輕，不利於後市發展。議價空間、搜尋期間與看屋間數增加，顯示目前市場情況轉對買方較為有利。
(五)高雄縣市：投資需求增加、房價所得比與貸款負擔率增加、議價空間縮小
高雄縣市本季住宅需求動向長期來說，房價信心分數呈現相對穩定狀態，且長期看漲者小幅增加，可能與重大公共設施陸續推動有關。就長期來說，高雄縣市仍以首購自住需求為主，換屋需求穩定，而投資需求比重增加，似乎有利於後市發展。但房價持續攀升，房價所得比與貸款負擔率增加，且議價空間縮小、搜尋期間減少，對後市支撐力可能造成影響。
參、 購屋搜尋者需求
一.全國住宅需求狀況
(一)購屋動機：投資需求增加、改善居住環境為自住者主要原因、出租經營為投
資者主要原因；價格、區位為購屋主要決定因素；購屋後擁屋數以一戶為主，投資型購屋搜尋者以擁有二戶為主。
本季購屋搜尋者購屋動機，首購自住佔49.0%，換屋自住佔27.5%，投資需求佔23.5%；相較上季與去年同季，首購自住需求均小幅減少，投資需求則有所增加。自住購屋動機以改善居住環境為主要原因，其次則為子女/父母因素，顯示較少因休閒養老等特殊因素而引起購屋需求。投資購屋動機以出租經營為主，佔將近六成二之比例，賺取價差則佔三成六，與上季情況類似。以價格為購屋最主要決定因素，佔37%，其次則為區位。購屋後擁屋數以一戶為主，佔44%；桃竹與高雄縣市購屋搜尋者以擁有二戶的比例為最高；投資型購屋搜尋者以擁有二戶為主，且擁有三戶以上的比例均較自住型購屋搜尋者高。
(二)期望購屋類型
(1) 類型：中古屋成為市場類型主流、新成屋及大樓潛在需求較上季大幅減少；新成屋需求較上季大幅減少9.2個百分點，但較去年同季小幅增加5.6個百分點。從房屋類型來看，以大樓比重最高，為46.3%，其次是透天別墅需求為29.2%；相較上季與去年同季，大樓需求均有明顯變動，透天別墅需求則相對穩定；就長期而言，各類型需求所佔比例變化不大。
(2) 期望購屋後居住條件：期望購屋後整體居住條件變好的比例佔85%，且屋況與鄰裏環境為主要期望變好的居住條件
就全國購屋搜尋者而言，期望購屋後整體居住條件相較於現住房屋整體居住條件的改變，以變好的比例為最高，佔85%。就各項居住條件而言，包括房屋面積、距市中心距離、屋況及鄰裏環境，均以期望能較現住房屋變好的比例為最高。分析兩項居住條件間的取捨(trade-off)關係可歸納出各項居住條件的先決順序為：屋況、鄰裏環境、房屋面積、距市中心距離。
(3) 購屋面積：以31~40坪及21~30坪為主要期望購屋面積；期望未來購屋面積接近於現住房屋面積者佔超過四成比例，期望未來購屋面積較小者則佔26.5%，較大者佔30.9%
就全國購屋搜尋者而言，以31~40坪及21~30坪為主要期望購屋面積，分別佔34.8%、30.2%。就各地區購屋搜尋者而言，除臺北縣以21~30坪面積為主、桃竹縣市以31~40坪及21~30坪為主之外，其他各縣市均以31~40坪為主。期望未來購屋面積相對於現住房屋面積為相近者佔超過四成比例，期望未來購屋面積較小者則佔26.5%，較大者佔30.9%；就各地區而言，臺北市、臺北縣及高雄縣市以期望面積相近的比例為最高，桃竹縣市以期望面積相近與較大的比例並重，台中縣市則是以期望面積較大的比例為最高。
(4) 房廳衛數：平均期望房間數與衛浴數大致呈現由北往南遞增
就全國各地區購屋搜尋者希望購買房屋具備的房廳衛數來看，各地區差異不大。臺北縣、市平均約為3房，中、南部各縣市的期望房數則平均為3.3~3.7房；各地區平均而言以1.9為主要需求；衛浴數則平均為1.9~2.4衛。房間數與衛浴數大致呈現由北向南增加的情形。
(三)期望購屋價格：以301~600萬元為主要期望價格，與各地區房價水準有相當的關係
就全國購屋搜尋者而言，以301~600萬元為主要期望購屋價格，佔45.8%；其次為601~900萬元，佔19.1%；再者為1,201萬元以上，佔13.1%。就各地區而言，臺北市以1,201萬元以上為主要期望購屋價格，所佔比例為41.2%，該比例明顯高於其餘縣市。除了臺北市以外的其他縣市均以301~600萬元為主要期望購屋價格。期望購屋價格901萬元以上的比例大致呈現由北向南減少的趨勢，應與各地區房價水準與所得水準有關。
(四)期望遷徙距離 ：近四成購屋搜尋者期望購屋地區與原居住地區不同
整體而言，各地區多期望進行同縣市內之遷移，且以同縣市同鄉鎮市區遷入者居多；此外，期望購屋地區與原居住地區不同的比例將近四成，值得注意。就各地區而言，臺北市則為外來人口遷入較多之地區，佔21.1%，高雄縣市則有16.7%的比例，顯示大都會區以及具未來發展潛力預期的地區對於購屋搜尋者而言具有相當吸引力。
(五)購屋搜尋者屬性：購屋後居住人數平均為3.5人，臺北縣及高雄縣市之單身戶比例較高，而購屋者以25~45歲較多，民間機構與自由業者超過七成。最高教育程度以大專學歷為主，其次為高中/職。高所得家戶以臺北市所佔比例最高，平均10.5年會想購屋
就全國購屋搜尋者而言，購屋後居住人數平均而言為3.5人；購屋後的家庭型態以核心家庭(夫婦、夫婦與未婚子女)為主。平均年齡為35.8歲，且購屋者以25~45歲所佔比例居多，佔70.6%。職業以民間機構與自由業所佔比重較高，合計超過七成，且以職員居多。最高教育程度以大專學歷所佔比重最高，佔53.3%；其次為高中/職，佔33.4%。家庭平均月收入主要集中於3~6萬元與6~9萬元之間，合計佔63.1%；12萬元以上的高所得家戶以臺北市所佔比例最高，約佔三成多。在目前房屋的居住時間平均為10.5年，顯示家戶大約10年左右就會有購屋搜尋的意願；各地區居住時間以桃竹縣市平均9.2年為最短，以高雄縣市平均12.6年為最長。
(六)房價信心分數：綜合信心分數較上季小幅減少，台中縣市三項房價信心分數明顯增加
本季全國購屋搜尋者對房價綜合信心分數為95.44分，較上季與去年同季分別小幅減少9.33分、9.75分。近期信心分數本季為103.42分，較上季與去年同季分別小幅減少7.75分、7.64分；對未來信心分數為87.46分，較上季與去年同季分別小幅減少10.91分、11.93分。除了未來房價信心分數延續上季落在100分水準之下，本季綜合房價信心分數亦滑落至100分基準點之下，顯示對於整體房價趨勢抱持相對較不樂觀的態度。近期信心分數以臺北縣為最高，未來與綜合信心分數均以高雄縣市為最高；桃竹縣市三項信心分數均為最低。近期信心分數中，臺北市與桃竹縣市低於100分之水準，顯示此兩地區對於近期房價信心相對不樂觀；未來信心分數僅高雄縣市是在代表樂觀的100分水準之上，表示其他縣市均對未來房價趨勢抱持較不樂觀的態度；綜合信心分數僅台中與高雄縣市在100分之上，似乎意味著在需求面出現北冷南熱的跡象。
二.各地區分析
(一)臺北市：房價信心明顯鬆動、中古屋為潛在需求主流
本季臺北市購屋搜尋者的需求狀況呈現需求結構有所變化，及房價信心轉趨悲觀的現象。首購自住需求明顯增加，然而投資需求亦出現增加跡象。中古屋仍為潛在需求主流且比例回升，大樓比重則大幅增加。對綜合及近期房價信心分數均大幅下降而滑落至低於100分的水準，出現近三年來最低的房價信心分數，房價信心明顯轉趨悲觀，實應密切關注。
(二)臺北縣：房價信心明顯不足、長期需求結構仍相對穩定
本季臺北縣購屋搜尋者之住宅需求狀況為需求結構略有變化，房價信心明顯不足。各類型需求動機略有變動，長期結構仍相對穩定。中古屋成為潛在需求主流，大樓類型仍為市場主流但比重減少。對未來及綜合房價信心均下滑至低於100分的水準，且三項信心分數均較上季與去年同季減少，顯示對於搜尋者對於房價的信心較上季更顯不足。
(三)桃竹縣市：房價信心趨穩、透天別墅與大樓仍為雙主流
本季桃竹縣市購屋搜尋者住宅需求狀況為市場類型需求結構相對穩定，房價信心趨穩。需求動機仍以首購自住需求為主，但長期呈現減少趨勢。市場類型仍以新成屋為主流，透天別墅與大樓仍為產品類型的雙主流。雖然延續上一季，近期、未來與綜合三項房價信心分數均落在100分水準之下，但分數均有增加，顯示房價信心有停止繼續下滑的跡象。
(四)台中縣市：房價信心略微下滑、新成屋躍為市場類型主流
本季台中縣市購屋搜尋者之需求結構略有變化，房價信心略呈下滑。需求動機仍以首購自住為主，投資需求則有所增加。購屋類型由上季的雙主流結構轉變成以新成屋為主流，拍賣屋需求明顯增加；產品類型仍以大樓需求為主。綜合、近期及未來三項房價信心分數均較上季減少，尤其未來房價信心又下滑至100分之下，顯示房價信心尚未穩固。
(五)高雄縣市：房價信心明顯回升、整體需求結構相對穩定
本季高雄縣市購屋搜尋者之住宅需求狀況為整體信心呈現相對樂觀，需求結構仍相對穩定。就需求動機而言，本季以首購自住與換屋自住需求為主，投資需求則持續降溫。整體需求類型結構相對穩定，中古屋及透天別墅潛在需求分別持續為市場類型與產品類型主流。綜合、近期與未來三項房價信心分數與去年同季相較均呈現大幅增加的情形，且分數仍維持在100分以上的水準，顯示對房價信心持續處於相對樂觀的狀況。
肆、 房價信心綜合分數
本季全國整體購屋者對房價信心綜合分數為100.87分，較上季小幅減少5.96分，較去年同季小幅減少7.13分，為93Q2以來的第三低，顯示購屋者之房價信心出現鬆動。對近期房價信心分數為106.72分，對未來房價信心分數為95.01分，相較去年同季前者小幅減少5.27分，後者則小幅減少8.99分。
整體而言，本季購屋者對房價的信心減少，且趨向保守，對長期房價信心則不足，低於100分。而臺北市縣信心分數明顯低於中南部，臺北市綜合信心分數更是自92Q3以來首度低於100分，桃竹縣市更呈現悲觀態勢，顯示房價的持續攀升、購屋壓力未有紓緩，以及銀行核貸條件趨嚴，已對住宅市場之需求產生影響，這影響是否能協助市場需求進行穩定的調整，值得持續觀察。
全國及各地區購屋者(已購屋者及購屋搜尋者)96年第2季對房價信心綜合分數
全國地區 臺北市 臺北縣 桃竹縣市 台中縣市 高雄縣市
近期信心分數 106.72 103.60 109.98 96.57 121.14 111.26
未來信心分數 95.01 91.50 92.39 86.17 101.94 109.53
綜合信心分數 100.87 97.55 101.18 91.37 117.04 110.40
五、租屋搜尋者需求
一.臺北市：購屋時程拉長、預期租金上漲比例持續增加、購屋預算900萬元以上比例連續第五季增加
本季臺北市租屋搜尋者之需求狀況，預期租金上漲之比例持續大幅增加，顯示需求面對租金上漲支撐力增加。受到房價持續攀升影響，長期租屋需求的比例較上季小幅增加，且購屋時程拉長至五年內購屋，現住房屋權屬為租屋者期望於未來持續租屋的比例相當高。希望未來月租金以介於6,000-12,000元的比例為最高，但18,000元以上之接受度增加。而購屋預算900萬元以上比例，連續第五季增加。期望租屋遷徙距離，以同縣市同鄉鎮市區居多，而交通與生活便利性，對租屋者有較大吸引力。希望未來月租金以介於6,000-12,000元的比例為最高，希望購屋類型則以新成屋比例較高。
二.臺北縣：購屋時程拉長、整戶住宅潛在需求大幅增加、購屋預算與市場現況出現落差、不願意購屋者比例大幅增加
本季臺北縣租屋搜尋者之需求，對近期租金趨勢看法多為看漲，看漲比例較上季則有大幅增加的趨勢，相對去年同季亦為小幅增加的趨勢，對租金上升有支撐力道。整戶住家潛在需求大幅增加，而獨立套房潛在需求則大幅減少。轉買為租意願的比例出現減少跡象，購屋時程拉長至五年內購屋，但購屋預算為隨著房價攀升而大幅增加，仍以300-500萬元為主，願付價格與市場價格出現落差，加上認為不划算不願意購屋，或是不想將錢花在購屋之比例均大幅增加，可能使得住宅市場購屋需求缺乏足夠支撐力。未來租屋的月租金以希望介於6,000-12,000元者居多，未來希望購屋類型則以新成屋為主要對象。
六、問卷回收狀況與抽樣誤差
本季問卷調查期間由民國96年7月1日至7月15日止。
調查對象 回覆份數 有效份數 有效回收率 抽樣誤差
已購物者 1,233 779 63.18% 3.51%
購屋搜尋者 895 828 92.51% 3.41%
租屋搜尋者 744 721 96.91% 3.65%