契稅

契稅 :  

    申請土地登記，除應依法繳納各種登記規費外，並應視各種登記之性質，繳納有關稅費後，始得據以辦理登記，否則登記機關應退回補正後再行辦理：

    建物之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權時，應申報繳納契稅。

    納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與、分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日，填具契稅申報書表，檢附公定式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。

    凡因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割及占有辦理所有權登記者，地政機關應憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書，辦理權利變更登記。

    「契稅」，係指建物所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因占有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種建物契約稅，亦屬財產稅與地方稅之一種。

    一般的不動產買賣，是房屋與土地併同移轉，土地部分應課徵土地增值稅，而房屋部分則課徵契稅。

    至於契稅的課徵，如不願意依房屋實際移轉價格課稅，可以選擇按申報當時不動產評價委員會所評定的標準價格（可向房屋所在地的稅捐分處查詢）課稅，亦即按照房屋移轉當期房屋稅單上所載的課稅現值再加上免稅現值（房屋免稅部份，如屬地下室則仍應再加）課稅，而該項課稅的房屋現值就是契價，契稅的多寡則是按照該項契價再乘上一定的稅率所產生的結果，其稅額計算公式如下：

    契稅稅額 ＝ 契價 × 稅率  契稅試算 

    契稅稅率及納稅義務人一覽表

    契稅種類 稅率 納稅義務人

    買賣 6 % 買受人

    贈與 6 % 受贈人

    典權 4 % 典權人

    交換 2 % 交換人

    分割 2 % 分割人

    占有 6 % 占有人

    ※不動產遇有以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如有價差，其差額部分視其為有償或無償按6%買賣或贈與稅率計課契稅。

    台灣省各縣市另按本稅附徵教育捐之33% 中聯地政士聯合事務所 2361-6347
    例如：
    （1）契稅的計算公式 　 契稅稅額 = 契價 × 稅率

    （2）契稅的申報如不願意依實際移轉價格課稅，可以選擇按申報當時不動產所評定的標準價格，但除依法領買或標購公產及向法院標購拍賣的不動產外，若申報的契價低於申報當時評定標準價格，仍應依評定標準價格核計契稅。（即房屋稅稅單上的課稅現值加房屋免稅現值即為契價）

    稽徵程序 

    契稅之申報(期間) : 契稅由直轄市及縣市稅捐稽徵處徵收或鄉,鎮,市,區公所代徵之。

    1.          納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起3日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。

    2.          主管稽徵機關收到納稅義務人之契稅申報書表暨所附證件，應即填給收件清單，加蓋機關印信及經手人名章，交付納稅義務人執存。

     3.          主管稽徵機關收到納稅義務人契稅申報案件，應於15日內審查完竣，查定應納稅額，發單通知納稅義務人依限繳納。

     4.          主管稽徵機關對納稅義務人所檢送表件，如認為有欠完備或有疑問時，應於收件後7日內通知納稅義務人補正或說明。

    5.          納稅義務人應於稽徵機關核定繳款書送達後30日內繳納。

    6.          凡因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割及占有而辦理所有權登記者，地政機關應憑繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書，辦理權利變更登記。

    不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為準。

    向政府機關標購或領買公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日。

    向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日。

    建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義並取得使用執照者，以主管建築機關核發使用執照之日起滿30日為申報起算日。

    申報應檢附證件 :

    1.契稅申報書一式三聯﹝加附聯﹞。契稅申報書  下載範例

    2.公定格式契約書﹝含正、副本各乙份﹞。

    3.其他相關證明文件：

    A.已辦理所有權登記之房屋,應檢附建築改良物所有權狀影本或建物登記簿謄本。

    B.未辦理所有權登記之房屋,應檢附原所有權人及新所有人雙方身分證明文件影本。

     C.已實施與地政及戶政機關電腦連線，可免附建築改良物所有權狀及戶口名簿影本。中聯地政士聯合事務所 2361-6347

    D.其他案件：

    a.法院判決移轉案件，為法院判決書及判決確定證明書之影本。

    b.向政府機關標購或領買公產案件，為該政府機關核發產權移轉證明書影本。

    c.向法院標購拍賣之不動產案件，為執行法院核發之不動產權利移轉證書影本。

    d. 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照之案件：

    ◎使用執照或使用執照申請書之影本。

    ◎買賣﹝合建﹞契約書或工程合約書之影本。

    4.稽徵機關可審視案件需要，請納稅義務人提供其他有關文件。

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    免徵契稅之情形條件：

    各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之。

    政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。

    政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。

    建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第12條第2項規定應申報納稅者，不適用之。但因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。

    建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。

    不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。

    有限公司依照公司法規定變更該公司組織為股份有限公司，在該公司法人人格的存續不受影響的情形下，就該公司的不動產權利變更為股份有限公司名義的時候，因沒有不動產移轉的情形，所以不必繳納契稅。

    買方所承買的房屋，既經查明是賣方的債權人向法院訴請判決確定而塗銷該房屋的所有權移轉登記，以致於無法取得該房屋的所有權的時候，買方原先已繳納的契稅，應予以退還。

    地下室停車場車位的轉讓，受讓者雖未取得產權，但享有使用權，應屬於權利交易性質的一種，不發生課徵契稅的問題。

    委建人（委託他人建築之人，一般指地主、建設公司、或實際出資建築之人）以土地委託承包商代建房屋，其取得房屋所有權可以免徵契稅；但是如經稅捐處查明實際上係向建屋者購買房屋，按照實質課稅原則，仍應課徵契稅。

    標購人向法院標購之拍賣房屋，既經查明係在拍賣時已因被第3人占用而無法辦理點交，嗣後又經地政機關依據法院通知作回復原狀之登記，其原已繳納的契稅應准予退還。

    因繼承、遺贈而取得免申報契稅

    園區事業自國輸入自用機設備，免徵進口稅捐，貨物稅及營業稅。………..。園區事業取得園區內新建或管理局依第14條徵購之廠房及其有關建築物，免徵契稅。依本條規定免徵稅捐者，除進口物資仍應報關查驗外，無需辦理免徵、記帳及押稅手續。

    更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰2. 更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。3. 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。4. 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。5. 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者， 免徵土地增值稅。6. 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

    加工出口區之建物.

    放領耕地.

    民間機構參與交通建設減免地價稅, 房屋稅及契稅

    新市鎮特定區內之建築物於興建完成後，其房屋稅、地價稅及買賣契稅，第一年免徵，第2年減徵80%，第3年減徵60%，第4年減徵40%，第5年減徵20%，第6年起不予減免。前項減免買賣契稅以一次為限。

    國民住宅出售 :

    承購政府興建的國民住宅可以免繳契稅。但是國宅社區內，凡是　標售的住宅店舖，以及開放一般　民眾承購的國宅，不可以適用。

    國民住宅主管機關依照國民住宅條例第19條規定，所優先承購的國民住宅

    承購獎勵投資興建的國民住宅

    (申請時應檢附資料1. 由國宅單位整批代為申報的案件，應由各縣市政府出具配售人的名冊（其中載明配售人的姓名、身分證統一編號、通訊地址、配售房屋的地址、總面積、以及出售的立約日期 ）即可受理)

    不動產為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：

    因信託行為成立，委託人與受託人間。

    信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。

    信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。

    因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。

    因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

    契稅免稅之申請 :

    依前條規定免稅者，應填具契稅免稅申請書，並檢附契約及有關證件，向主管稽徵機關聲請發給契稅免稅證明書，以憑辦理權利變更登記。

    不繳或遲繳 罰則 :

    怠報金 : 納稅義務人不依規定期限申報者，每逾3日，加徵應納稅額1/100之怠報金。但最高以應納稅額為限。

    滯納金 : 納稅義務人不依規定期限繳納稅款者，每逾2日，加徵應納稅額1/100之滯納金；逾期30日仍不繳納稅款及滯納金或前條之怠報金者，移送法院強制執行。

    罰鍰 : 納稅義人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。

    在規定申報繳納契稅期間，因不可抗力致不能如期申報或繳納者，應於不可抗力之原因消滅後10日內，聲明事由，經查明屬實，免予加徵怠報金或滯納金。

    樓層愈高契稅愈高 : 中聯地政士聯合事務所 2361-6347

     房屋買賣移轉時，買方會產生契稅。契稅是按照房屋評定現值的6%來課徵，由於房屋會折舊，因此屋齡愈新的房子，契稅會愈高。以20年30坪公寓為例，契稅約1萬多元，同樣坪數的大樓，契稅從5~10萬元都有。大樓契稅的差異，在於營建成本的高低，樓層愈高的房子由於成本貴，契稅會高於同樣條件低樓層的大樓。

其 他 :

    凡以遷移、補償等變相方式支付產價，取得不動產所有權者，應照買賣契稅申報納稅；其以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得使用權者，應照典權契稅申報納稅。

    建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。

    納稅義務人申報契價，未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者，得依評定標準價格計課契稅。但依第11條取得不動產者，不在此限。

    以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第十六條規定之期限申報繳納贈與契稅。

    先典後賣者，得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主同屬一人者為限。

    依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。發或檢舉納稅義務人逃漏、匿報、短報或以其他不正當之行為逃稅者，稽徵機關得以罰鍰20%獎給舉發人，並為舉發人絕對保守秘密。前項告發或檢舉獎金，稽徵機關應於收到罰鍰後3日內，通知原檢舉人，限期領取。公務員為舉發人時，不適用本條獎金之規定。

     了解契稅規定 首購族省多多

    不動產買賣產生的印花稅，一共有兩大部分，也就是土地與房屋的交易契約，都要課徵一筆印花稅。印花稅是一種憑證稅，課徵的範圍除了銀行利息收據等銀錢收據外，買賣不動產契據也要課印花稅。買賣不動產契據是按契約價格的千分之一課稅，由立或立據人貼印花稅票。一般而言，印花稅因為是憑證稅，契約載明交易價格多少，即按金額課稅，並無其他節稅方式。 

    首購族比較需要注意的是契稅。契稅是針對不動產因發生買賣、贈與、占有、承典、交換、分割時，向取得所有權人課徵的稅捐。契稅稅率略有不同，其中買賣契稅是按契價課徵6%的契稅。

    想要節省契稅，要先從買賣契約的訂價方式著手。一般而言，契稅是按公契契約上的價格計算，契約上價格可以有二種表達方式，一是按照實際成交的價格，一是根據房屋評定的現值。一般房屋評定現值比較低，因此採用房屋評定現值做為買賣契約的成交價格，對首購族節省契稅會比較有利。 

    所謂房屋評定現值是由各地方政府不動產評價委員會依照房屋地段、區位、商業、交通、當地房屋供需情形，及房屋本身的建材、可用年限及折舊標準所評定出的房屋參考價格。也是政府課徵房屋稅或遺贈房屋的遺贈稅課徵基準。  

    另外還有一個可以參考的省稅要訣可以把握。由於契稅是要在買賣情形下才會產生，購屋族若不要經由買賣，選擇「委由」建商興建房屋，就因為並不構成買賣行為，也就不必繳交契稅。 

    不過，這種機會最好是買賣預售屋，而且售屋對象是可以信賴的建商。購屋者只要能夠說服建設公司將購屋者的名字列為房屋起造人，就有機會免繳契稅。但若是購買房屋的時候，房屋已經開始動工，購屋族一樣可以要求建商變更起造人，但因是事後變更起造人，仍要依照房屋興建的完工百分比率換算，繳交部分契稅。 

    依規定契稅要有買賣才會產生，要是「委由」建商興建就沒有買賣的行為，當然也就不用繳稅。如果所買的預售屋，你又很信賴建商的信譽及施工品質，不妨要求建設公司將名字列為房屋起造人，這樣就不能構成買賣行為，也就不用繳稅。要是買的時候，房子已經動工，一樣可以要求建商變更起造人，不過就得依完成工程的百分比來課稅，當然比起完工後繳稅還是省得多。 

公式如下 :
    工務局核定造價 * 坪數 * 已完成工程百分比 * 6% * 路段調整

要求建商負擔契稅 :

    這幾年因為房地產景氣不佳，幾乎都是買方的市場，因此除了議價空間大外，許多額外的費用，也可要求建商負擔，稅費就是其中的一種。有的建商為了吸引購屋者的目光，不用要求，就自動打出了免契稅的促銷方案。購屋者只要弄清楚，建商有沒有把錢加入總價內。還是可以達到節稅的目的，要知道建商有沒有動手腳，可以從之前的成交價格來判斷。要是建商沒有打出免契稅的促銷，購屋者一樣可以以免契稅作為儀價的籌碼，當然這得要看購屋者議價的技巧了，建議購屋者吸忘了好好運用，要是不懂得要求，可連省稅的機會都沒有。

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    契稅案例 : 

    案例一：
    房屋（不含土地）實際的買賣價格為新台幣1,000,000 元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為400,000元，當事人要求依標準價格400,000元計課，則該棟房屋的契稅為24,000元。
　　即400,000元 × 6%  =  24,000元

    案例二：逾期申報，加徵怠報金（每超過3天，會被加徵應繳納稅額 1 / 100，但最高以應納稅額為限）

    某甲於91年7月1日將房屋（不含土地）出售予某乙，但某乙卻於91年 8月5 日始申報契稅，該房屋之標準價格為900,000元，且當事人要求依此價格計課，則某乙應納之怠報金為540元。即900,000元 × 6% × 1 %  =  540元

    案例三：建物交換，且交換有給付差額價款。

    甲屋原屬兄所有，房屋標準價格為2,000,000 元，乙屋原屬弟所有，房屋標準價格為1,500,000 元，假設兄弟2人擬有償移轉其權利價值之差額，則兄弟二人應給付契稅總額為90,000元( 60,000元 ＋ 30,000元 )即
    1.甲屋由弟取得，由弟為納稅義務人，其契稅為：

　　    (1)  1,500,000元 × 2% ＝ 30,000元

　　    (2)   500,000元 × 6% ＝ 30,000元

　　    (3)   合計為：60,000元　　　　

    2.乙屋由兄取得，由兄為納稅義務人，其契稅為：1,500,000元 × 2 % ＝ 30,000元

    納稅義務人可以選擇最有利的方式申報

    （一）納稅義務人申報契稅，原則上可以按評定標準價格申報課徵契稅，如果買賣價格高於評定標準價格時，可以選擇較低的評定標準價格申報，可以為您減輕契稅負擔。

     買賣價格＞評定標準價格（應選擇評定標準價格申報課徵契稅較有利）

    但評定標準價格＞買賣價格（仍應依評定標準價格計課契稅）。

    （二）納稅義務人如領買或標購公產或向法院標購拍賣不動產，如果買賣價格高於評定標準價格時，可以選擇較低的評定標準價格申報課徵契稅，可以為您減輕契稅負擔。

    領買、拍定或標購＞評定標準價格（應選擇評定標準價格申報課徵契稅較有利）

    評定標準價格＞領買、拍定或標購價格（應選擇領買或標購價格申報課徵契稅較有利）

    (一). 納稅義務人如遇有不動產所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉情形時，原則上可以按評定標準價格申報繳納契稅，倘若其買賣價格有高於評定標準價格的情形時，也可以選擇較低的評定標準價格申報，無形之中即可節省不少契稅負擔。

例如：

    房屋(不含土地)實際的移轉價格為新台幣100萬元，而標準價格只有40萬元，納稅義務人在申報填寫移轉價格時，可以選擇較低的40萬元標準價格作為契價計課契稅，不但節省了6成的契稅支出，且這一項以標準價格報繳的契稅，事後若經人檢舉或者是經查獲實際移轉價格有高於申報價格的情形，也無須補稅送罰。

    (二). 納稅義務人在領買或標購公產或者有向法院標購拍賣不動產的時候，其買賣價格有高於不動產評價委員會所評定的標準價格情形時，除了當事人自願以實際買賣價格繳納契稅者外，否則可以選擇較低的標準價格來申報繳納契稅；至於該項領買或者標購價格有低於標準價格的時候，也可以依較低的領買或標購價格來申報繳納契稅，換句話說，可以在「領買或標購取得價格」與「評定標準價格」兩者之間，選擇較低的價格申報課稅。

例如：

    房屋(不含土地)的實際標購或拍賣價格為新台幣100萬元，而標準價格卻只有40萬元，納稅義務人在申報填寫移轉價格時，可以選擇較低的40萬元標準價格作為契價計課契稅；反之，當房屋的實際標購或拍賣價格為新台幣40萬元，而標準價格卻有100萬元時，納稅義務人也可以選擇較低的40萬元實際標購或拍賣價格作為契價計課契稅，換一句話說，納稅義務人可以在兩者之間選擇較低的價格申報課稅，以節省契稅的負擔  .

台北市契稅稽徵作業 : 

    （一）範圍

    1. 適用範圍：納稅義務人因不動產移轉，申報核課契稅。

    2. 作業單位：分處。

    3. 作業時間：經常辦理。

    4. 作業依據：契稅條例第二條、第十六條及第二十四條。

    （二）作業流程

    1. 申報

    (1)申報人：納稅義務人、代理人。

    (2)申報方式：契稅申報書或網路申報方式均可受理。

    (3)申報期間

     A.不動產買賣、承典、交換、贈與、分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內申報契稅。

    B.未依規定期限申報者，依契稅條例第二十四條規定，加徵怠報金。

    (4)受理單位：各分處。

    2. 收件

    (1)申報人因不動產移轉，檢具契稅申報書（已辦保存登記房屋以網路申報者，無須檢附）、公定格式契約書或所有權移轉證明書及相關文件，向不動產所在地分處申報，契稅收件人員審核後收件。

    (2)申報書填報如有不符、缺漏或相關附件不全者，契稅收件人員應輔導申報人當場補正，以口頭或電話通知仍未補正者，以補正通知單通知申報人補正。

    3. 核稅

    A.核稅人員審核申報書資料與房屋稅籍主檔資料相符者，即建檔核定契稅，產生契稅繳款書及查定表，每月並產出徵收底冊作為查定稅額之參考。

    B.核稅人員審核申報書資料與房屋稅籍主檔資料不符者，應以契稅查校處理表交房屋稅經辦人員查明處理後，再由核稅人員核稅。

    4. 查欠

    A.核稅人員應查調房屋稅欠稅檔，列印房屋稅之查欠記錄表後，將查欠情形註記於契稅申報書及契稅繳款書。

    B.核稅人員應附契稅申報書等相關資料會房屋稅經辦人員辦理提前開徵房屋稅作業。

    C.欠繳房屋稅者，核稅人員應列印房屋稅補發繳款書併同提前開徵房屋稅繳款書交申報人簽收。

    5. 核發繳款書
核稅人員建檔核稅後列印契稅繳款書，送交申報人簽收。

    6. 審核

    A.核稅後，核稅人員於查定表加蓋職名章，連同契稅申報書及相關附件送房屋稅經辦人員審核契稅核課內容及房屋稅籍紀錄表資料是否相符，並厘正房屋稅籍紀錄表後歸檔。

    B.契稅申報書附聯同時申請不動產移轉後房屋使用情形者，房屋稅經辦人員應將查核情形註記於附聯，依分層負責明細表陳核後併契稅申報案歸檔，房屋使用情形申報不符者，另行函復申請人。

    C.房屋稅經辦人員發現核稅內容錯誤者，由核稅人員填寫契稅退稅更正核定單依分層負責明細表陳核後，更正徵銷檔。

    D.陳核時發現錯誤者，退回房屋稅經辦人員重行審查。

    7. 更正、撤銷

    納稅義務人申請更正、撤銷案件，由總收文收件分交核稅人員辦理並函復申請人後歸檔。

    8. 文書管理

    契稅申報案件每年一月一日起，從０００１依序給予申報號碼，申報人以申請書補正者，免掛總收文號逕送核稅人員簽收，附契稅申報案核稅。