地價稅意義 :
為就所有權人在每一直轄市或縣市轄區內已規定地價土地，除作農業使用以外，之土地公告地價總額所課的稅
地價稅特點 :
地方稅 : 我國現行租稅制度，依財政收支劃分法的規定，可分為國稅和地方稅兩大類,地方稅由各縣市政府徵收, 為地方行政事務及建設之財源.
收益稅 : 為對土地收益價值加以課徵之稅.
素地稅 : 對土地未改良價值, 即素地地價課徵之稅.
定期稅 : 地價稅為每年開徵一次，依照土地稅法規定，其開徵日期由省市政府訂之.
地價稅納稅義務人 :
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納稅義務人 |
備 註 |
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土地所有權人 |
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管理機關或管理人 |
土地所有權屬公有 |
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管理人 |
土地所有權屬公同共有者 |
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設有典權土地之典權人 |
設有典權土地 |
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承領人 |
承領土地 |
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承墾土地 |
耕作權人 |
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土地使用人代繳 |
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受託人 |
信託財產者 |
附註：
(1).土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人
(2).土地有下列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：
納稅義務人行蹤不明者。
權屬不明者。
無人管理者。
土地所有權人申請由占有人代繳者。
土地所有權人在同一直轄市、縣市內有兩筆以上土地，為不同之使用人所使用時，如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算，各土地使用人應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。第1項第1款至第3款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。
稅率 :
原則上地價稅採累進稅率課稅，但是土地所有權人其地價總額未超過土地所在地直轄市及縣市累進起點地價時，其地價按基本稅率徵收，其稅率如下表
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土地使用別 |
稅 率 |
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一般私有土地 |
10 / 1000 |
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自用住宅用地 |
2 / 1000 |
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工業、礦業、公園等特定用地 |
10 / 1000 |
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公共設施保留地 |
6 / 1000 |
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公有土地非公用 |
10 / 1000 |
空地稅：按應納地價稅加徵２倍至５倍
地價稅稅率及計算公式(一般用地稅率)
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稅級別 |
計 算 公 式 |
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第一級 |
應徵稅額 ＝ 課稅地價（未超過累進起點地價時）× 稅率（10 / 1000） |
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第二級 |
應徵稅額 ＝ 課稅地價（超過累進起點地價未達500%） × 稅率（
15 / 1000）－ 累進差額（累進起點地價 × 0.005） |
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第三級 |
應徵稅額 ＝ 課稅地價（超過累進起點地價在1,000%以下時）× 稅率（
25 / 1000）－ 累進差額（累進起點地價 × 0.065） |
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第四級 |
應徵稅額 ＝ 課稅地價（超過累進起點地價在1,500%以下時）× 稅率（
35 / 1000）－ 累進差額（累進起點地價 × 0.175） |
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第五級 |
應徵稅額 ＝ 課稅地價（超過累進起點地價在2,000%以下時）× 稅率（
45 / 1000）－ 累進差額（累進起點地價 × 0.335） |
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第六級 |
應徵稅額 ＝ 課稅地價（超過累進起點地價在2,000%以上時）× 稅率（
55 / 1000）－ 累進差額（累進起點地價 × 0.545） |
中聯地政士聯合事務所 2361-6347
累進起點地價係指土地所在（除工、礦、農業用地及免稅地以外）之各該直轄市或縣市土地七公畝的平均地價。
地價稅累進起點地價 ＝土地所在之直轄市或縣市規定地價總額 － 工、礦、農用地及免稅地價總額)÷ (土地所在之直轄市或縣市規定地價總面積(公畝) － 工、礦、農業用地及免稅地之地價面積(公畝) × 7公畝)
納稅相關日期 :
基準日(8/31) ==> 地價稅自用住宅優惠稅率申請截止期限(9/23) ==> 開徵日(11/1) ==> 繳納終止日(11/30) ==> 超過2日(加徵1/100滯納金) ==> 超過30日(移送法院)
納稅基準日, 開徵日, 及逃避之罰則 :
土地稅法40條地價稅由直轄市或縣市主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，每年徵收1次，必要時得分2期徵收；其開徵日期，由省市政府定之。土地稅法施行細則 20條地價稅每年一次徵收者，以8月31日為納稅義務基準日；每年分2期徵收者，上期以2月28日(閏年為2月29日)，下期以8月31日為納稅義務基準日。各年期地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。
開徵期間：每年11月1日至11月30日止
課徵期間：每年1月1日至12月31日，每年徵收一次。
主管稽徵機關於查定納稅義務人每期應納地價稅額後，應填發地價稅稅單，分送納稅義務人或代繳義務人，並將繳納期限、罰則、收款公庫名稱地點、稅額計算方法等公告週知。
地價稅納稅義務人或代繳義務人應於收到地價稅稅單後30日內，向指定公庫繳納。
納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾2日按滯納數額加徵1/100滯納金；逾30日仍未繳納者，移送法院強制執行。經核准以票據繳納稅款者，以票據兌現日為繳納日。欠繳之田賦代金及應發或應追收欠繳之隨賦徵購實物價款，均應按照繳付或徵購當時政府核定之標準計算。土地稅法53條。
納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報者，依下列規定辦理：
1.逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額3倍之罰鍰。
2.規避繳納實物者，除追補應納部分外，處應繳田賦實物額1倍之罰鍰。
土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值2/100之罰鍰。第1項應追補之稅額或賦額、隨賦徵購實物及罰鍰，納稅義務人應於通知繳納之日起1個月內繳納之；逾期不繳納者，移送法院強制執行。
申報地價 :
即以直轄市或縣市政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的80 %為申報地價。土地所有權人可在公告地價80 %至120 %範圍內申報地價，但超過公告地價120 %時，超過部分不計，仍以公告地價之120 %為申報地價。但申報價格不足公告地價的80 %時，以公告地價的80 %為申報地價。
累進起點地價 :
以各該直轄市或縣市土地7公畝(700平方公尺也就是 211.75坪)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。（各縣市累進起點地價均不相同，實際資料數目請逕洽各縣市稅捐稽徵機關查詢）
地價稅 自用住宅用地及 其他用地 優惠稅率 :
自用住宅用地︰指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
土地稅法17條合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按2/1000計徵：
都市土地面積未超過3公畝(即90.75坪)部分。(都市土地︰指依法發布都市計畫範圍內之土地)。
非都市土地面積未超過7公畝(即211.75坪) 部分。(非都市土地︰指都市土地以外之土地)。
土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
土地稅法施行細則 第8條土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，在本法施行區域內申報一處以上之自用住宅用地時，依本法第17條第3項認定一處適用自用住宅用地稅率之順序如下：
1. 土地所有權人之戶籍所在地。
2. 配偶之戶籍所在地。
3. 未成年受扶養親屬之戶籍所在地。
前項土地所有權人之配偶以其所有土地申報自用住宅用地者，以夫之戶籍所在地為準，贅夫以妻之戶籍所在地為準。但約定以妻或贅夫之戶籍所在地為其戶籍所在地者，從其約定。第一項第三款戶籍所在地之認定順序，依長幼次序定之。
土地稅法施行細則 第9條土地所有權人，在本法施行區域內申報之自用住宅用地面積超過本法第17條第1項規定時，應依左列順序計算至不超過3公畝或7公畝為止。
1. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬之戶籍所地。
2. 直系血親尊親屬之戶籍所在地。
3. 直系血親卑親屬之戶籍所在地。
4. 直系姻親之戶籍所在地。
前項第2款至第4款之認定順序，依長幼次序定之。
平均地權條例施行細則 第29條土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，在本條例區域內申報一處以上之自用住宅用地時，依 平均地權條例 第20條第3項認定1處適用自用住宅用地稅率之順序如下：
1. 土地所有權人之戶籍所在地。
2. 配偶之戶籍所在地。
3. 未成年受扶養親屬之戶籍所在地。
前項土地所有權人之配偶以其所有土地申報自用住宅用地者，以夫之戶籍所在地為準，贅夫以妻之戶籍所在地為準。但約定以妻或贅夫之戶籍所在地為其戶籍所在地者，從其約定。第一項第三款戶籍所在地之認定順序，依長幼次序定之。
平均地權條例施行細則 第30條土地所有權人，在本條例施行區域內申報之自用住宅用地面積超過本條例第20條規定時，應依左列順序計算至3公畝或7公畝為止。
1. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬之戶籍所地。
2. 直系血親尊親屬之戶籍所在地。
3. 直系血親卑親屬之戶籍所在地。
4. 直系姻親之戶籍所在地。
前項第2款至第4款之認定順序，依長幼次序定之。
其他用地 優惠稅率 :
土地稅法18條供下列事業直接使用之土地，按10/1000計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者，不適用之：
工業用地、礦業用地。
私立公園、動物園、體育場所用地。
寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地。
經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地。
其他經行政院核定之土地。
在依法劃定之工業區或工業用地公告前，已在非工業區或工業用地設立之工廠，經政府核准有案者，其直接供工廠使用之土地，準用前項規定。
第一項各款土地之地價稅，符合第六條減免規定者，依該條減免之。
平均地權條例 第21條供下列事業直接使用之土地，按10/1000計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者，不適用之：
工業用地、礦業用地。
私立公園、動物園、體育場所用地。
寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地。
依都市計畫法規定設置之加油站及供公眾使用之停車場用地。
其他經行政院核定之土地。
在依法劃定之工業區或工業用地公告前，已在非工業區或工業用地設立之工廠，經政府核准有案者，其直接供工廠使用之土地，準用前項規定。
第1項各款土地之地價稅，符合第25條減免規定者，依該條減免之。
土地稅法 17條國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。
土地稅法 19條都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第17條之規定外，統按6/1000計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。
土地稅法 20條公有土地按基本稅率徵收地價稅。但公有土地供公共使用者，免徵地價稅。
中聯地政士聯合事務所 2361-6347 台北市忠孝西路一段 50號 22樓之15
省稅錢 換屋遷戶籍有要領 :
單身的蔡依琳小姐打算換屋，新屋已購，打算進住，至於舊屋則打算等到好價錢再賣，現在蔡依琳小姐煩惱的是，不知戶籍如何遷，才不至於讓自己多負擔額外稅款。不動產所有權人，戶籍是否遷入該址，關係重大。包括地價稅、土地增值稅，甚至是綜所稅，都以戶籍是否遷入該址，做為認定「自用住宅」的重要標準。
接下來的問題是，只限不動產所有權本人的戶籍遷入，才認定是自用嗎？稅法上倒沒有那麼不近情理的規定。
在誰遷入戶籍才算數，各稅認定標準不盡相同：
地價稅：土地所有權人或其配偶、直系親屬，有一人在該址設籍即算，不限一處；但是土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬，適用地價稅自宅優惠稅率，僅能以一處為限。
土地增值稅：土地所有權人或其配偶、直系親屬，有一人在該址設籍，若要適用出售自宅用地優惠稅率，並無一處的限制，但限制每人一生只有一次。
綜合所得稅：限房屋必須是登記在納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名下，納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬在課稅年度，就該址辦妥戶籍。每一申報戶限以申請一屋為限，最高可採列舉扣除，從所得扣掉自用住宅房貸利息支出的金額最高為30萬元。
蔡依琳小姐若父母仍在，就好調配，只要將父或母的戶籍遷入其中一屋，就可從地價稅、土增稅、所得稅優惠，全都照顧到，若是蔡依琳小姐已無直系親屬，只有自己一人戶籍，這時就要衡量上述涉及稅額的多寡來搬戶籍，舉例來說，若蔡依琳小姐所得高、這一年舊屋負擔房貸利息比新屋多，這時蔡依琳小姐戶籍仍宜留在舊屋；反之，若是新屋的房貸利息較重，蔡依琳小姐必須在年底前將戶籍遷入新屋，至於土增稅部分反正是換屋自住，改適用重購退稅資格，記得換屋差距不超過2年即可。
地價稅由誰繳納？買賣雙方算清楚 :
地價稅繳納時間在每年的11月，如果今年內曾經買賣房屋或土地，今年度的地價稅由誰繳納呢？依照土地稅法的規定，是以納稅義務基準日當天登記的土地所有權人為今年度的納稅義務人。
林志玲小姐於民國92年買了1戶透天別墅，於92年8月初交屋，92年11月收到地價稅單，要繳納地價稅17,355元，林志玲小姐詢問，在交屋之前並不是他所持有，為什麼地價稅是由他繳納？賣方應負擔多少？
地價稅是土地的持有成本，地價稅的由誰負擔，如果沒有了解清楚，往往是買賣雙方爭議的開端。到底該由誰繳納地價稅呢？依照土地稅法施行細則第20條的規定，每年的8月31日為納稅義基準日，地價稅以納稅義務基準日土地登記簿謄本所載之所有權人或典權人為納稅義務人。
據此規定，則每年的地價稅單上所記載的納稅義務人是誰，就看8月31日當天是登記在誰的名下。
地價稅應負擔的比例，習慣上是以持有月數來計算。如果是6月底交屋，買賣雙方各持有半年，地價稅也各自負擔一半，年底是由買方繳納地價稅，此時應由賣方補貼買方6個月的地價稅。如本案例的情形，林志玲小姐是當年度的納稅義務人，即稅單上是記載由林志玲小姐繳納，但由於所持有的時間係由8月初開始的5個月，因此林志玲小姐實際應負擔的部分是5個月的地價稅7,231元，前7個月仍應由原賣方所負擔，其他的10,124元應由賣方補貼給林志玲小姐。又如果是到了9月底才交屋，地價稅由賣方負責繳納，買方應補貼賣方3個月的地價稅，在交屋時一併交給受補貼的一方。如果地政士在交屋時沒有代為分算地價稅，記得要求地政士算清楚，免得多付了地價稅。地價稅的金額雖不多，但是對於買賣雙方應負擔比例，還是應該算清楚，地政士尤其協助釐清買賣雙方的權利義務，待所有的事項都分算完畢之後，服務才算結束，委託地政士的買賣雙方也要注意到這個時點。
自用住宅基地同時有都市土地及非都市土地時, 地價稅計算 :
都市土地及非都市土地面積在不超過法定限制面積下, 依法定適用優惠稅率面積比率, 分別計算適用自用住宅用地優惠稅率之面積, 再計算地價稅.
例 :
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面積 |
計算公式 |
優惠稅率 |
一般稅率 |
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都市土地面積 |
500平方公尺 |
3 * 3 / 10 |
90平方公尺 |
410平方公尺 |
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非都市土地面積 |
1,000平方公尺 |
7 * 7 / 10 |
490平方公尺 |
510平方公尺 |
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小 計 |
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580平方公尺 |
920平方公尺 |
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面積 |
計算公式 |
優惠稅率 |
一般稅率 |
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都市土地面積 |
200平方公尺 |
2 * 3 / 10 |
60平方公尺 |
140平方公尺 |
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非都市土地面積 |
600平方公尺 |
6 * 7 / 10 |
420平方公尺 |
180平方公尺 |
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小 計 |
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480平方公尺 |
320平方公尺 |
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面積 |
計算公式 |
優惠稅率 |
一般稅率 |
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都市土地面積 |
200平方公尺 |
2 * 3 / 10 |
60平方公尺 |
140平方公尺 |
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非都市土地面積 |
500平方公尺 |
5 * 7 / 10 |
350平方公尺 |
150平方公尺 |
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小 計 |
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410平方公尺 |
290平方公尺 |
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面積 |
計算公式 |
優惠稅率 |
一般稅率 |
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都市土地面積 |
400平方公尺 |
3 * 3 / 10 |
90平方公尺 |
310平方公尺 |
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非都市土地面積 |
600平方公尺 |
6 * 7 / 10 |
420平方公尺 |
180平方公尺 |
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小 計 |
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510平方公尺 |
490平方公尺 |
實例計算 (假設累進起點地價為170萬元)
【例一】
張三在某市有土地二筆，甲地70平方公尺，每平方公尺10,000元，乙地60平方公尺，每平方公尺8,800元，假設該縣累進起點地價為170萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，請問張三每年應納地價稅若干？
(1)甲地申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額 < (累進起點地價) (170萬元)
10,000元 × 70平方公尺 ＝ 700,000元
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額(甲地)
700,000元 × 10 / 1000 ＝ 7,000元
(2)乙地申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額
8,800元 × 60平方公尺 ＝ 528,000元
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額
528,000元 × 2 / 1000 ＝ 1,056元
(3)甲地稅額 ＋ 乙地稅額 ＝ 張三每年應納稅額
7,000元 ＋ 1,056元 ＝ 8,056元
【註】自用住宅用地優惠稅率不累進，故單獨計算，不必與其他土地合併地價計算稅額。
【例二】( 按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵)
李四在某縣有土地三筆，甲地88平方公尺，申報地價每平方公尺18,000元；乙地80平方公尺，申報地價每平方公尺 22,000 元；丙地888平方公尺，申報地價每平方公尺8,800元。請問某甲每年應納地價稅若干？
A：基本算法：申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額
(甲地) 18,000元 × 88平方公尺 ＝ 1,584,000元
申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額
(乙地) 22,000元 × 80平方公尺 ＝ 1,760,000元
申報地價 × 面積 ＝ 丙地地價總額
(丙地) 8,800元 × 888平方公尺 ＝ 7,814,400元
1,584,000元 ＋ 1,760,000元 ＋ 7,814,400元 ＝ 11,158,400元
11,158,400元 ÷ 1,700,000元 ＝ 6.56倍
(超過累進起點地價5倍至10倍，適用25 / 1000稅率)
未超過累進起點地價 × 稅率 ＝ 稅額......................................................1
1,700,000元 × 10 / 1000 ＝ 17,000元
超過累進起點地價未達五倍 × 稅率 ＝ 稅額......................................... 2
8,500,000元 × 15 / 1000 ＝ 127,500元
超過累進起點地價五倍至十倍 × 稅率 ＝ 稅額..................................... 3
958,400元 × 25 / 1000 ＝ 23,960元
李四全年應納地價稅額：
17,000元 ＋ 127,500元 ＋ 23,960元 ＝ 168,460元
稅額 1 ＋ 稅額 2 ＋ 稅額 3 ＝ 全年應納地價稅稅額
B：速算法：(即套地價稅計算公式)
應納稅額 ＝ 地價總額 × 稅率 －(累進起點地價 × 0.065)
＝ 11,158,400元 × 25 / 1000 － (1,700,000元 × 0.065)
＝ 278,960元 － 110,500元
＝ 168,460元