容積移轉Ｑ＆Ａ

    ■Ｑ1：土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」取得之土地容積權益移轉課稅規定如何？

    Ａ：依財政部民國88年9月27日台財稅第八八一九四六二○三號函
財政部函　本部各地區國稅局、臺北市政府財政局、高雄市政府財政局、台灣省各縣市稅捐稽徵處、金門縣稅捐稽徵處、連江縣稅捐稽徵處
88.9.27.台財稅第八八一九四六二○三號

    說　明：

    一、依據行政院八十七年九月二十五日台八十七文字第四七九○○號函附「行政院文化資產保存維護推動小組」第一次會議紀錄辦理。

    二、有關土地容積權益移轉課稅規定如次：

    （一）所得稅部分：

    １、土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定所取得之土地容積權益，該容積權益移轉應視同權利之移轉，認屬權利交易性質，其自第三人所取得之對價，應依所得稅法第十四條第一項第七類及同法第二十四條第一項規定，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項權利而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得；上開成本及相關費用之減除，以容積權益移轉收入之百分之一百計算。

    ２、至土地所有權人依「都市計畫容積移轉實施辦法」第十四條第一項規定，將同辦法第六條第一項第二款及第三款之土地所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市），既係以土地所有權人取得土地容積權益為對價，尚無所得稅法第十七條第一項第二款第二目第一小目綜合所得稅捐贈列舉扣除及同法第三十六條第一款營利事業得列為當年度捐贈費用規定之適用。

    （二）土地增值稅部分：

    １、已規定地價之土地，於土地所有權移轉或設定典權時，始得徵收或預繳土地增值稅，為土地稅法第二十八條及第二十九條所明定。土地所有權人依前述辦法規定所取得之土地容積權益移轉，並非土地所有權之移轉或設定典權，依上開稅法規定，尚無土地增值稅課徵問題。

    ２、另依土地稅法第二十八條但書規定，各級政府……受贈之私有土地，免徵土地增值稅。是土地所有權人依「都市計畫容積移轉實施辦法」第十四條第一項規定，將同辦法第六條第一項第二款及第三款之土地所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市），可免徵土地增值稅。

    （三）地價稅及房屋稅部分：

    依文化藝術獎助條例第二十九條規定，經該管主管機關指定之古蹟，屬於私人或團體所有者，免徵地價稅及房屋稅。是「都市計畫容積移轉實施辦法」第六條第一項第一款規定，都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築物所定著之私有土地，如係主管機關指定之古蹟，始得依上揭法條規定免徵地價稅及房屋稅；有關具紀念性或歷史、文化、藝術價值之建築物，如未經主管機關指定為古蹟，目前尚無減免地價稅及房屋稅之規定。

    據上，將土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」取得之土地容積權益移轉課稅規定整理如下：

    一、在所得稅部分：容積權益之移轉係屬權利交易性質，為一財產交易所得概念，非適用所得稅法第4條規定（個人及營利事業出售土地免納所得稅）。而送出基地所有權人取得之對價，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項權利而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得，上開成本及相關費用之減除，以容積權益移轉收入之百分之一百計算，故送出基地土地所有權人似應免納所得稅，唯該文未予明示。建議應函文請求具體解釋該函(或明示容積移轉之送出基地所有權人免課所得稅)，以正視聽。

    再依所得稅法規定，接受基地所有權人捐贈送出基地予台中市政府，係以接受基地土地所有權人取得土地容積權益為對價，因此，並不適用綜合所得稅捐贈列舉扣除額及營利事業之當年度捐贈費用。

    二、在土地增值稅部分，該所有權將移轉為公有，其作用與徵收無異，故容積移轉無土地增值稅之課徵問題，免課徵土地增值稅。

    三、至於地價稅及房屋稅部分，依其是否列為古蹟，而有不同之適用情形；若其已列為國定、直轄市定、縣（市）定古蹟，則適用文化藝術獎助條例之規定，免徵地價稅及房屋稅；倘非屬上述，則依「台中市私有歷史建築物地價稅及房屋稅減徵規則」規定辦理。

    ■Ｑ2：倘送出基地為多人共有持分之土地應如何辦理？                      

    Ａ：1.倘送出基地為多人共有持分之土地，送出基地所有權人若僅就其土地持分部分進行處分，毋須獲得他共有人同意或通知他共有人。

    2.臺北縣目前實際之作法，未要求共有人應先分割其持分部分後再移轉予接受基地所有權人。

    ■Ｑ3：本辦法第5條所稱相關法規為？

    Ａ：基準容積為都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之 積數。

    相關法規係專指都市計畫法體系內之都市計畫法台灣省施行細則、細部計畫書之土地使用管制要點等。

    ■Ｑ4：本辦法第6條所稱整體開發為？

    Ａ：都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得之私  有都市計畫公共設施保留地不得為容積移轉之送出基地。

    整體開發地區係指臺中市廍子地區、振興路以南地區區段徵收區、第一期至第十二期市地重劃區及整體開發地區第一至第十四單元（原後期發展區）。

    ■Ｑ5：本辦法第8條所稱永久性空地為何？　　　　　　       

    Ａ：位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入之容積不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。

    永久性空地依建築技術規則建築設計施工編第1條之規定如下：

    「指下列依法不得建築或因實際天然地形不能建築之土地 (不包括道路) ：

    1.都市計畫法或其他法律劃定並已開闢之公園、廣場、體育場、兒童遊戲場、河川、綠地、綠帶及其他類似之空地。

    2.海洋、湖泊、水堰、河川等。

    3.前二目之河川、綠帶等除夾於道路或二條道路中間者外，其寬度或寬度之和應達四公尺。」

    ■Ｑ6：本要點第4點所稱臨接為何？

    Ａ：基地臨接之計畫道路或經指定建築線之現有巷道寬度未達十公尺之土地不得為接受基地，所稱臨接係指直接臨接。

    ■Ｑ7：本要點第6點所稱接受基地之面積應超過250平方公尺為何？

    Ａ：1.依建築法第11條第1項及第2項規定下：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」

    2.接受基地之面積應超過250平方公尺，係指依上開建築法規定，合併後之一宗建築基地（接受基地）面積應超過250平方公尺。

    ■Ｑ8：本要點第7點規定，自公佈施行日起至第三年以內送出基地得申請容積移轉是否有先後次序？

    Ａ：依本要點第7點規定，自公佈施行日起至第三年以內，得申請容積移轉之送出基地為：本辦法第六條第一項第一款及第二款之土地；本辦法第六條第一項第三款之土地，其劃設年限已逾十五年以上者；都市計畫書已有規定或配合本府政策經公告指定者。上述三類土地均可提出申請，並無先後次序。

    ■Ｑ9：都市更新條例之容積移轉規定為何？

    ■Ａ：1.都市更新條例第45條規定：

    「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。」

    其容積移轉辦理方式、程式等，應准用本辦法及本要點之相關規定。 

    2.都市更新條例第44條規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依該條第1項至第5項原則給予適度之建築容積獎勵。其與上開第45條之規定有所不同。

    ■Ｑ10：本辦法第2類及第3類送出基地之容積移轉程式，可否直接由送出基地所有權人直接將送出基地贈與登記為公有？                               

    Ａ：依本辦法第17條規定，除第1類之土地逕予核定外，餘容積移轉須由接受基地所有權人向送出基地所有權人取得送出基地所有權後，再贈與登記為公有。是以，依現行本辦法規定，第2類及第3類送出基地應由接受基地所有權人取得送出基地所有權後，再將之贈與登記為公有。

    ■Ｑ11：送出基地所有權人與接受基地所有權人為同一人時，應如何辦理？                                    

    Ａ：若送出基地所有權人與接受基地所有權人為同一人，仍應依本辦法第17條規定，以接受基地所有權人之名義，將送出基地贈與登記為公有。

    ■Ｑ12：接受基地可移入之容積多寡如何決定？                                                  

    Ａ：依本辦法第9條規定，接受基地移入送出基地之容積，應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算。換言之，二地公告土地現值乃容積移轉接受基地可移入之容積多寡之關鍵。倘申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值高於接受基地之公告土地現值，則接受基地可移入較多之容積；反之，送出基地之公告土地現值低於接受基地之公告土地現值，則接受基地可移入之容積較少。

    ■Ｑ13：接受基地所有權人將送出基地贈與登記為公有之時機為何？                                                 

    Ａ：1.容積移轉申請案於台中市政府都發局都計課收件受，應即辦理容積移轉現地勘查及審查，於確認容積移轉量後（即可辦理容積移轉），發容積移轉量確認函予申請人確認，並檢附計算表及會勘記錄，通知申請人可移轉之容積量（本函僅確認可移轉之容積量）。

    2.申請人於接獲上開函文通知後，方須依本辦法第17條規定，將送出基地贈與登記為公有，以利辦理後續程式。

    ■Ｑ14：送出及接受基地容積移轉次數之規定為何？

    Ａ：1.除供公共空間使用者（第2類土地）外，送出基地得分次辦理移出可移轉之容積。

    2.接受基地在不超過本辦法第8條規定可移入容積內，得分次移入不同送出基地之容積。

    3.接受基地於申請建築時，因基地條件之限制，而未能完全使用其獲准移入之容積者，得依本辦法規定，移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用，並以一次為限。

    ■Ｑ15：如何確保容積移轉送出基地及接受基地資料之安全性，以維善意第三者權益？

    Ａ：1.依本辦法第19條規定：

    「直轄市、縣 (市) 主管機關於許可容積移轉後，應即更新送出基地圖冊，將相關資料列冊送由主管建築機關實施建築管理及送該管土地登記機關建檔，並開放供民眾查詢。」

    據上，土地登記機關應將送出基地建檔管理。

    2.依營建署容積移轉作業手冊：由於容積移轉非屬物權，故不能登記於土地登記簿中；此外，容積移轉的實施範圍並非全台灣地區皆適用，且移轉機制係由都市計畫機關控管，與土地登記之強制登記性質不同，因此基於土地登記制度之法源及其特性，有關容積移轉之土地登記事項，僅能以另冊登記方式保存資料。

    3.同上，都市計畫機關送請該管土地登記機關(地政事務所)將相關圖冊資料建檔資料應永久保存。依內政部台（八八）內地字第八八○四二八四號函地政司文中裁示，關於容積移轉之相關資料建檔及開放供民眾查詢，其建檔方式依輻射污染建築物之建檔方式辦理，亦得視實際需要，將有關資料建置於觸控式電腦，開放民眾查詢。

    4.綜上，土地登記機關之土地登記簿保存年限係為永久保存，且具絕對公信力與絕對效力，因此，建議未來仍應將容積移轉情形納入土地登記簿中，以健全容積移轉登記事宜。

    ■Ｑ16：申請容積移轉前要注意之事項為何？

    Ａ：有意願申請容積移轉的送出基地或接受基地土地所有權人在向台中市政府提出容積移轉申請前，應辦理以下事項：

    1.送出基地與接受基地土地所有權人進行協議。

    2.古蹟地主研擬古蹟管理維護或修復再利用計畫。

    3.送出基地為「私有都市計畫公共設施保留地」或「捐贈為公共空間使用之可建築土地」者，接受基地所有權人應取得送出基地所有權，並辦理土地清理、贈與登記事宜。

    ■Ｑ17：接受基地所有權人應如何辦理送出基地取得、清理、贈與登記？

    Ａ：1.接受基地所有權人取得送出基地所有權。

    （1）由接受基地與送出基地所有權人會同申請。

    （2）登記辦理程式。

    （3）應報繳之稅捐：土地所有權移轉應繳納土地增值稅，但依財政部民國88年9月27日台財稅第881946203號函核示，容積移轉無土地增值稅之課徵問題，且該所有權將移轉為公有，其作用與徵收無異，故免課徵土地增值稅。

    （4）應備文件：

    ．土地登記申請書

    ．登記原因證明文件－土地買賣移轉契約書

    ．土地所有權狀

    ．雙方身份證明文件

    ．其他（協議書、免稅證明書）

    2.清理送出基地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記

    （1）辦理程式

    （2）辦理他項權利塗銷登記應備文件

    ．登記申請書及登記清冊

    ．登記原因證明檔－如他項權利拋棄證明書

    ．申請人身份證明文件

    ．他項權利證明書

    ．義務人（他項權利人）印鑑證明

    ．原他項權利設定契約書

    （3）辦理限制登記塗銷應備檔

    ．登記申請書及登記清冊

    ．登記原因證明檔

    ．申請人身份證明文件

    ．所有權狀

    ．原請求人之印鑑證明

    3.視送出基地之類別、性質及可移出容積全部或部分移出，將所有權之全部或部分贈與登記為公有

    （1）辦理程式

    （2）申請人：接受基地所有權人

    （3）應備書件：

    ．登記申請書。

    ．土地贈與所有權移轉契約書。

    ．所有權狀

    ．雙方身分證明文件。

    ．現值申報書、增值稅免稅證明。

    （4）使用限制：贈與登記為公有的土地中，屬第6條第1項第2款之土地，限作無建築行為之公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場等公共空間使用。

    ■Ｑ18：古蹟地主如何研擬古蹟管理維護計畫或修復再利用計畫？ 

    Ａ：為促使古蹟所有人確實負起古蹟管理維護之責，送出基地符合古蹟土地容積移轉辦法第3條第1項規定，即古蹟、保存區所定著之私有土地者，送出基地所有權人須研擬古蹟管理維護計畫或修復、再利用計畫。其中古蹟管理維護計畫由台中市政府文化局核備；古蹟之修復、再利用計畫由台中市政府文化局審查，並送內政部民政司核備。

    古蹟地主研擬古蹟管理維護計畫或修復、再利用計畫須依照文化資產保存法及其施行細則規定辦理。

    ■Ｑ19：容積移轉後，送出基地與接受基地的容積增減是否永久有效？                       

    Ａ：在可建築基地上如欲增加容積，目前之二種做法為：一為申請容積獎勵，如都市更新、獎勵停車空間等；一為循容積移轉方式購買容積。

    若為容積獎勵而增加的容積，在該建築物消失重建後即喪失增加的獎勵容積，而回歸到基準容積。若為容積購買而增加的容積，其效力則為永久有效，並不因建物重建等因素而回復至基準容積，因此接受基地在購買容積後，其可建築容積恆久為基準容積加上購買容積。

    ■Ｑ20：既成道路是否可以辦理容積轉？                       

    Ａ：1.本辦法第6條第1項第3款明文規定，送出基地包括私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他整體開發方式取得者，或有其他可行之取得或開闢計畫者。

    2.都市計畫區範圍內之既成道路，如屬都市計畫公共設施保留地，自可依規定辦理，如該既成道路尚未依法劃設為都市計畫道路用地時，仍應於都市計畫通盤檢討時，建議檢討變更為公共設施用地後，依規定辦理容積移轉。

    3.都市計畫外之既成道路目前尚無法適用容積移轉。

    ■Ｑ21：都市計畫區內非屬「民宅、宗祠、家廟」等三類之古蹟可否適用容積移轉？       

    Ａ：本辦法第6條第1項第1款明文規定，都市計畫容積移轉之送出基地包括都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。是以，各地方政府如認為都市計畫區內該非屬「民宅、家廟、宗祠」等三類之古蹟有保存之必要時，可依本辦法規定，於都市計畫書之土地使用分區管制中，增列相關許可規定後辦理。

    ■Ｑ22：容積移轉是否為政府解決私有都市計畫公共設施保留地取得問題之獨門解藥？                    

    Ａ：1.公共設施用地之取得及既成道路徵收補償問題，係數十年來累積形成，其土地面積及所需經費均甚為龐大，絕非單一手段能解決；為解決上述問題，行政院於85年函頒「依司法院大法官議決釋字第400號解釋對私有既成道路取得問題之處理情形」，以資料清查、地政手段、研（修）定法令（包括：都市更新條例、都市計畫容積移轉實施辦法、土地徵收條例等）、編列預算、專案補助、檢討廢止既成道路等十二項處理原則，分請財政部、交通部、內政部及地方政府等有關權責機關依辦理項目及期限推動辦理。

    2.各級政府仍應視其都市發展、財務狀況，及公共設施需求情形，逐年編列預算辦理徵收。因此，容積移轉並非解決私有公共設施保留地取得問題之唯一方式。