房地產市場，風雲詭譎。2007年，“地王”頻出，成交總價、樓面地價、單位地價等參數不斷刷新。2008年，土地市場異常平靜，個別區域不升反降，其中，南京江甯樓面地價從去年最高時的4000多元回落至一兩千元。地價坐上了“過山車”，昔日“地王”是否面臨命運轉折？
房子建了不敢賣——價格起跑線太高，銷售騎虎難下
在江甯開發區牛首山河以南，一處樓盤目前已蓋出地面五六層，但工作人員稱，定價和開盤日期都沒有敲定。去年7月26日，開發商以17.85億元拿下這幅地，樓面地價高達3278元/平方米。開發商早先曾表示，樓盤會在今年上半年推向市場。
“遲遲沒開盤，是因為‘蓄水’有問題，購房者預期與樓盤銷售預期有了巨大落差。3200多元的樓面價，加上3500元的建安成本，再加上各種稅費，開發成本就達到六七千元一平方米，所以，內部報價已經過萬。”知情人士分析說。而據實地考察發現，該樓盤周邊目前尚是“零配套”，按業內的觀點，成熟起來至少需要5年。“除非對這家公司品牌忠誠度很高的客戶，一般誰來問津？即使他們願意為品牌多付400-500元/平方米的價格成本，卻不可能情願掏出千元以上的成本。”
建了也不敢賣，對於這樣的銷售尷尬，一家代理機構負責人也深有體會。他坦言，自己擔任行銷顧問的一處專案，去年初拿下時樓面價高達9000多元/平方米，“至少要賣2萬/平方米，但項目不大，就幾幢房子，周邊也沒有什麼配套，再說現在行情不好，就算是只賣2萬/平方米，賣起來還是有問題。”
轉讓、退回、停工——傾囊買地，資金鏈緊繃欲斷
去年11月，南京本地一家開發商以高達4446元/平方米的樓面均價拿下了江寧一幅地。如今，呈現在眼前的這幅地，雜草瘋長，沒有絲毫動工跡象。知情人士傳達的資訊是，開發商當時斥資3億多拿地，可謂傾囊之舉——整個公司的“家當”也不過幾個億。而面對當前的融資難，開發商恨不能馬上就把地塊轉讓出去。
南京福舍投資公司總經理史東算了一筆賬：4400多元的樓面價加上建安成本和稅費等，就是8000多元，開發商如果不賣到1萬元一平方米是賺不了錢的。而這塊地周邊樓盤的售價現在不過5000多元/平方米，二手房價才4000多元/平方米，此處“地王”面臨的困難可想而知。“目前市場之下，顯然不可能有公司願意高位‘接盤’，只有一種方案可行，即為拿地開發商注入後續資金，然後‘吃’利息差。如果行情好，注資公司會拿出溢價部分給予一定補償。”史東說。還是在江寧，同樣在去年11月以4000元以上高樓面價拿下兩幅地塊的華光地產，因資金鏈問題，已將地塊退回。
據瞭解到，由於之前高價拿地，加之目前銷售回款慢，南京有一些開發商“囊中羞澀”，樓盤快封頂了，卻無法建下去，有的甚至連售樓處都無力搭建。
地皮曬太陽——市場不明朗，只好忍痛等等看
“地王”到手，如何開發卻成為難題。因為按照經驗，一般地價占房價的三四成，而“地王”項目地價成本占比顯然已超過了一般水準，在上面建什麼樣的產品才能賣出高房價？進退兩難中，不少開發商只能將地皮“曬太陽”。
2007年的河西土地市場狂熱異常，既有經過158輪“血拼”、漲幅達13倍的三汊河地塊，也有樓面地價“飆”至10411元/平方米的中北南湖地塊。但是，目前這兩幅地均無動工跡象。
史東所在的公司對三汊河地塊做過仔細調研。“成本相當高，樓面價已高達4375元/平方米，還有相當多的基礎配套工程，這些成本加在一起，不賣25000元/平方米就沒得賺。”來自開發公司的消息稱，這裏目前在做產品定位和產品形態規劃，而具體開工時間並沒明確。南湖地塊同樣如此。高地價決定了它將來至少要賣2萬元/平方米，而依照現在河西在售項目均價僅萬元左右的行情看，顯然差距太大。
同樣“動”不了的，還有仙林的四幅地塊。去年12月6日，這四幅地出讓，“地王”幾分鐘內被頻頻刷新，最高樓面價達5890元/平方米，算上建安成本，未來售價至少須在1萬元/平方米左右。
有地未必就能掙錢——“地王”前景有待觀察
有人以“興衰瞬間如兒戲”來形容短短一年間在土地市場上發生的一系列變化。當然，也有人認為，目前斷言“地王已死”為時尚早。但無論如何，長久以來風行於市的“有地就能掙錢”、“‘地王’成就‘樓王’”的觀點，在市場的跌宕起落面前不攻自破。
上海易居房地產研究院南京地產研究中心負責人厲建軍稱，溢價率高是“地王”的一個顯著特徵，比如去年以22.5億拍出的“板橋地王”，溢價率高達294.74%。高溢價率，說明拿地企業當時對市場預期表現過於樂觀，認為有地就可以掙錢了，把未來的利潤“押”在了囤地上。
去年“地王”頻出時，北京師範大學金融研究中心主任鐘偉曾指出，未來三年內，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐高地價。此後，形勢急速逆轉。現在看來，高地價未必決定高房價。從日本、中國香港過去發生的房地產危機中可以看到這樣的現象：如果市場出問題，政府“保”的是房子和購房人，卻不保土地，所以，地價跌得會比房價猛烈得多，破產的，往往也是囤地多的企業。